不動産売却の媒介契約とはどのような契約方法？メリットや注意点を解説

不動産を売却する場合、不動産会社に売却の仲介を依頼することが一般的ですが、その際に契約する「媒介契約」というものがどういうものかを理解することはとても重要です。
媒介契約にも種類があり、どの媒介契約を結ぶのかによって不動産売却の成功を左右することもあるため、事前にどのような契約方法なのか把握しておくと安心です。
今回は媒介契約とはどのような契約なのか、それぞれの違いやメリット、注意点について解説します。

不動産売却における媒介契約とは

不動産売却は、売主だけで買主を探し出すのは難しいといえます。
売主と買主の仲介として不動産会社に依頼し、宅地建物取引業法に則って、売買契約の締結をしていく流れが通常です。
その仲介を依頼する際に不動産会社と契約を締結するのが「媒介契約」といいます。
どのような条件で売却活動するのか、成約時の報酬金額はどのくらいか、などの内容を定めて契約を締結します。
そして媒介契約には、3種類の契約形態があるので把握しておきましょう。

一般媒介契約

一般媒介契約は複数の不動産会社へ仲介を依頼できる契約となります。
もし依頼者自身で買主を見つけた際は売買契約の締結が可能で、他の契約方法と比べて制限が少なく、自由度が高いです。
また媒介契約は通常契約期間に制限がありますが、一般媒介契約の場合は規定がなく、当事者間で期限を決められるのが特徴です。
ただ、他の媒介契約を締結する際はレインズへの登録が義務付けられていますが、一般媒介契約の場合はレインズの登録が任意となります。

専任媒介契約

専任媒介契約は、一般媒介契約と異なり、1社にのみ仲介を依頼する契約です。
よって、他の不動産会社へ売却を依頼することが禁じられているので注意しましょう。
契約期間は、最大3か月と定められており、案件によっては1～2か月と短期間での契約も可能です。
契約期間終了後は契約更新するか、他の不動産会社への契約に変更するかのどちらかになります。
一般媒介契約と異なる点として、契約を締結した日の翌日から7日以内にレインズへの登録が必要になる点も挙げられます。

専属専任媒介契約

専任媒介契約と同様に1社にのみ依頼できる契約であり、複数の不動産会社と同時に契約することは禁じられています。
もし売主が自身で買主を見つけた場合は、不動産会社を介して取引する必要があるので注意しましょう。
そして、レインズへの登録は契約を締結した日の翌日から5日以内に必要となり、契約期間は3か月です。
さらに不動産会社は売主に対して、7日に1回以上の頻度で販売状況を報告する義務があります。
報告の手段はとくに規定はなく、文書やメールでの報告でも可能です。
このように専属専任媒介契約は他の契約と異なり、さまざまな条件が課せられているのが特徴です。

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3種類の媒介契約のメリット

不動産売却で媒介契約を検討する際は、3種類の契約形態のメリットを把握しておくと良いです。

一般媒介契約のメリット

複数の不動産会社と契約できるため、不動産会社選びで失敗するリスクが抑えられる点がメリットとなります。
1社に委ねた場合、万が一販売力が低い不動産会社を選んだときに売却に時間がかかりやすいです。
不動産会社が仲介手数料による利益を得るには、他の会社よりも先に成約してもらう必要があるため、積極的に動くようになります。
つまり、複数社に依頼することで競争心が生まれ、より早く売却が成功する可能性があります。
なお、販売状況の報告が義務ではないため、不動産会社の動きが分かりづらい点には注意が必要です。

専任媒介契約のメリット

1社のみと契約を締結すると、不動産会社とのやり取りが楽になるのがメリットです。
不動産売却では、契約や販売価格の変更、販売戦略の打ち合わせ、内覧の対応、更新の手続きなどがあります。
また仕事や家事と並行しながら進めていく必要があり、複数の不動産会社から連絡が頻繁に来ると対応に追われ始め、両立が難しくなります。
さらに複数の不動産会社から連絡が多いと、連絡内容の確認漏れも起きやすいです。
しかし、専任媒介契約であれば1社のみと契約するため、連絡のやり取りが楽になるでしょう。

専属専任媒介契約のメリット

1社のみと契約する専属専任媒介契約は、不動産会社の積極的な販売活動が期待できます。
専属専任媒介契約を締結した不動産会社は、売却が成功すると報酬として仲介手数料が受け取れます。
そのため、お金をかけた広告を打ち出し、時間をかけた販売活動ができるのです。
また、専属専任媒介契約は3種類の媒介契約のなかで、販売状況の報告頻度がもっとも多いです。
どのような活動をおこなっているかを書面やメール、あるいは電話にて確認できるため、安心して売却を進められるでしょう。
不動産売却は大きなお金が動くため不安や疑問が付きものですが、このように安心感がある点は嬉しいポイントですよね。

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不動産売却で媒介契約する際の注意点

先述したように媒介契約にはそれぞれ特徴があるため、自身に合った契約形態を選択する必要があります。

不動産会社の数が多ければ良いのではない

一般媒介契約は依頼できる不動産会社の数に制限がないため、何社でも契約できます。
しかし、不動産会社の数が多ければ多いほど売却が有利になるわけではありません。
理由は、複数の不動産会社と契約していると、買主から何か理由があって売れ残っていると印象付けられる可能性があるからです。
また連絡や手続きの手間が増える点からも、1社のみ依頼できる専任媒介契約、あるいは専属専任媒介契約がおすすめといえるでしょう。

広告に掲載する内容は統一する

不動産を売りに出す際は、インターネットやチラシなどの広告を利用して購入希望者を探すのが一般的です。
広告に掲載されている内容を一通り見て内覧する方が多く、広告内容は今後の売却に影響を与える要因ともいえます。
たとえば、不動産の価格がA社では3,000万円と掲載されている一方で、B社では3,200万円と内容が異なるケースがあるでしょう。
このように広告の内容に相違があると、購入希望者はどちらの情報が正しいのかがわからなくなり混乱します。
よって複数社に依頼する際は、販売価格にくわえて駅からの距離、築年数、設備の有無などの条件も統一して掲載しましょう。

内見や申し込みのバッティングに注意

一般媒介契約はそれぞれの不動産会社が購入希望者に不動産を紹介するため、内見希望日時が重なってしまうケースがあります。
どちらかが内見を終えるまで相手を待たせるため、内見の印象が下がってしまう要因になるでしょう。
このように内見の印象が悪いと、購入が見送りとなる可能性が高いです。
そのためスケジュール管理を徹底し、バッティングするおそれを減らすのがポイントとなります。
もし購入の申し込みが重なった場合は、いつ申し込みの連絡がきたのかを確認し、早い方から交渉するのがおすすめです。
くわえて、頻繁に不動産会社と連絡をとって、内覧希望者の数を常に把握しておくと安心でしょう。

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まとめ

不動産売却における「媒介契約」とは、不動産会社に売却の仲介を依頼する際に締結する契約のことを指します。
契約形態は一般媒介契約、専任媒介契約、専属専任媒介契約の3種類に分けられ、それぞれメリット・デメリットが異なります。
そして複数の不動産会社へ仲介を依頼する際は、広告に掲載する内容を一致させるよう注意しましょう。