不動産にローン残債があるときの抵当権について!売却方法と注意点も解説

購入をご検討の方

不動産にローン残債があるときの抵当権について!売却方法と注意点も解説

家や土地は高額の買い物であるため、ローンを組んで購入する方がほとんどです。
家族構成の変化による買い替えや、転勤などのやむを得ない事情で不動産を手放さなくてはならないときに、ローンが残った状態でも売れるのでしょうか。
この記事ではローン残債がある物件に関わりの深い抵当権とはなにか、残債があっても売却できる方法と注意点を解説するので、検討中の方は参考にしてください。

不動産売却時にローン残債があるときの抵当権とは

不動産売却時にローン残債があるときの抵当権とは

支払うべきローンが残っている土地や建物には、金融機関によって設定された抵当権が残ったままになっています。
抵当権とはなにか、抹消するにはどうしたらよいかを解説します。

抵当権とは

抵当権とは、金融機関から借りたローンの返済ができなくなったときに、不動産を担保とする権利です。
お金を借りた者がローンを支払えなくなった際の保険の役割を果たします。
返済が滞った場合に担保にした家や土地を売却し、融資した金額の返済に充てられる権利です。
抵当権の設定は、法務局での手続きによっておこなわれます。
個人でも手続きは可能ですが、誤りを避けるため、司法書士に依頼するのが一般的です。
抵当権が設定されている物件は、債務が残っていると見なされるため、金融機関は通常、新たな融資をおこないません。
買主の立場から見ると、購入時にローンを利用できないのは大きなデメリットです。
さらに、すでに設定されている抵当権者が債権を主張してくるリスクもあるため、ほかの条件が良くても購入に踏み切る可能性は低いと言えます。
売却を成功させるためには、まず抵当権を抹消することが重要です。

抹消する方法

抵当権は、ローンを完済すれば抹消できます。
そもそも、ローンの支払いが滞ったときのために設定されている権利であるため、支払いが完了すれば必要ありません。
ローンを完済していれば自由に売却できるため、支払いが可能であれば早めに手続きをおこないましょう。
抵当権を抹消するためには、具体的な手続きの方法を解説します。
まず、ローンを完済するために、残りの金額を一括で繰り上げ返済します。
金融機関によっては手数料が発生する場合もあるため、事前に確認しておきましょう。
支払いが完了したら、住民票・抵当権抹消登記申請書・登記識別情報などの必要書類を揃えて、法務局で申請をおこないます。
申請してから抵当権の登記抹消が完了するまで、約1~2週間かかるため、余裕を持って申請してください。
抹消の手続きも個人でおこなえますが、専門家である司法書士に依頼した方が確実であり、買主も安心できるでしょう。
金融機関によっては、司法書士による手続きを前提としている場合もあるため、事前の確認が必要です。

▼この記事も読まれています
新築一戸建ての購入で必要になる登記の種類と費用相場を解説!

不動産にローン残債がある状態で売却する方法

不動産にローン残債がある状態で売却する方法

残債を支払いたくても、手持ちの資金に余裕がなく、完済できない方もいるでしょう。
残債があっても売却できる方法と、その流れを解説します。

アンダーローンの場合

不動産を売却した際に、手数料などの諸経費を差し引いて手元に残ったお金が、ローン残債を上回るか下回るかで対応が異なります。
アンダーローンとは、ローン残債が売却価格を下回っている状態を指します。
売却前に手持ちの資金で完済できなくても、物件を売ったお金で残りのローンの支払いが可能なため、抵当権を抹消することが可能です。

オーバーローンの場合

オーバーローンとは、売却して得られた金額がローン残債よりも低い状態を指します。
売却で得た金額を支払いに充てても完済できないため、抵当権を抹消できません。
抵当権を抹消できない場合、不動産を売りに出せないのが原則です。
ただし、オーバーローンの場合でも不足分を預貯金で補ったり、任意売却を利用したりすれば売却できる場合があります。
任意売却とは、ローンの返済が困難な場合に、金融機関の許可を得て抵当権を抹消してから不動産を売却する方法です。
強制的におこなわれ、相場よりも安くなる競売と比べて、一般市場で取引できる任意売却の方が高値で売れる可能性があります。
競売よりもメリットが多い方法ですが、契約者が自由に選べるわけではありません。
金融機関の判断に依存するため、支払いが滞る前に早めに相談し、金融機関との良好な関係を築いておくよう心がけましょう。

リースバックを利用する方法

リースバックとは、不動産を売却したあとも、賃料を支払ってそのまま住み続けられるサービスです。
アンダーローンの場合に利用できますが、オーバーローンで残債が残っている状態では、ほとんど利用できないため注意が必要です。
リースバックを利用すると、所有権は自分から新たなオーナーに移りますが、まとまった金額が手に入ります。
現金を一括で受け取れるため、新たな事業を始める場合や高額な医療費が必要な場合など、資金が必要なときに役立ちます。
代金は契約成立後1か月程度で支払われるのが一般的であり、急ぐ事情のある方にもおすすめです。
家を売却した後に引っ越す必要がないため、これまでの生活環境を維持できます。

▼この記事も読まれています
一戸建ては新築と中古どちらを購入する?それぞれの特徴を解説!

ローン残債のある不動産を売却するときの注意点

ローン残債のある不動産を売却するときの注意点

ローンが残っている物件を売るときの主な注意点は、不動産を売った代金をそのまま返済にあてられるわけではない点です。
任意売却をおこなうには条件がある点にも注意しましょう。

諸経費がかかる

ローン残債がある不動産を売却する際には、一般的な手続きよりも余分に費用がかかる点に注意が必要です。
仲介手数料や印紙代などの費用は通常の取引でも発生しますが、ローン残債があると、早期返済手数料や抵当権抹消費用が別に発生する場合があります。
早期返済手数料とは、最初に契約した期間よりも早い時期に返済する際に発生する手数料です。
抵当権を抹消するためには借り入れを完済する必要があり、一括での繰り上げ返済となるため、金融機関によっては早期返済手数料が発生します。
すべてのローンで発生するわけではありませんが、事前に契約内容を確認しておきましょう。
また、抵当権抹消登記にも手数料がかかります。
手続きの際に発生する登録免許税は、不動産1件あたり1,000円です。
土地と建物はそれぞれ1件としてカウントされるため、土地付きの家の場合は2件分の料金がかかります。
司法書士に手続きを依頼した場合は、報酬分の費用も考慮しておきましょう。

任意売却には条件がある

ローンが残っていると一般的な方法では売却できませんが、任意売却であれば可能です。
ただし、この方法を選択するには一定の条件があります。
連帯保証人の同意を得ていること、税金の滞納などで物件が差し押さえられていないことにくわえ、物件の価値も判断の基準となります。
築年数が古い家は高値がつきにくいため、この条件は厳しいでしょう。
債権者である金融機関の承諾を得る必要もあります。
滞納を放置せず、連絡や相談をおこない、コミュニケーションを取ることが重要です。
また、任意売却ができてもローン残債がすべてなくなるわけではありません。
不足した場合は、そのあとも返済が続く点に注意しましょう。

▼この記事も読まれています
不動産購入前に知りたい基礎知識!トップライトの概要や特徴を解説

まとめ

ローンが残っている不動産は、完済してからでないと売れないのが原則です。
売った代金のほうが残債より高額になる場合は、売りに出しても問題はありません。
売った価格が返済額を下回っている場合には、預貯金をプラスして返済するか、金融機関の許可を得て任意売却する方法があります。
ローン残債がある不動産を売る際は、通常より諸経費が多くかかる点、任意売却するには条件がある点に注意が必要です。


”購入をご検討の方”おすすめ記事

  • スマートハウスとは?購入のメリットや費用をご紹介の画像

    スマートハウスとは?購入のメリットや費用をご紹介

    購入をご検討の方

  • 一戸建ての探し方や情報収集方法!注文住宅や建売住宅などに区分して解説の画像

    一戸建ての探し方や情報収集方法!注文住宅や建売住宅などに区分して解説

    購入をご検討の方

  • インスペクションとは?不動産売却でのメリットや費用を解説の画像

    インスペクションとは?不動産売却でのメリットや費用を解説

    購入をご検討の方

  • 建売住宅の寿命の長さは?寿命を延ばすためのメンテナンス方法も解説!の画像

    建売住宅の寿命の長さは?寿命を延ばすためのメンテナンス方法も解説!

    購入をご検討の方

  • 建売住宅に売れ残りが出る理由とは?購入するメリットや注意点も解説の画像

    建売住宅に売れ残りが出る理由とは?購入するメリットや注意点も解説

    購入をご検討の方

  • 三角地とは?四角形でない土地を購入するメリット・デメリットを解説の画像

    三角地とは?四角形でない土地を購入するメリット・デメリットを解説

    購入をご検討の方

もっと見る