住みながら不動産を売却する方法とは？売却のメリット・注意点も解説

現在住んでいるマイホームを売却する場合、新居に引っ越してから売却活動を始めなければならないと考えるかもしれません。
しかし、不動産売却は、旧居に住みながらでも可能です。
そこで今回は、住みながら不動産を売却する方法と、住みながらの売却におけるメリット・デメリット・注意点を解説します。

住みながら不動産を売却する方法

住みながらの不動産売却には、いくつかのパターンがあります。
どれが自分の希望に合うパターンか、具体的な内容を確認してみましょう。

方法①売り先行での住み替え

住み替えのための不動産売却のなかでも、住みながら不動産を売却する方法となるのが、売り先行での売却です。
売り先行とは、旧居の売却と新居の購入のうち、旧居の売却を先に済ませるものです。
旧居を売却した後で新居の購入に移行することから、売れるまでは旧居に住み続けることになります。
不動産会社の仲介で買主を探す場合、多くの方がこの売り先行による売却をおこないます。
新居の購入を済ませてから旧居の売却を進める買い先行も選べますが、資金繰りがしやすい売り先行を選ぶ方がほとんどです。

方法②リースバック

リースバックとは、マイホームを売却したうえで、その家を借りて住み続ける売却方法です。
このリースバックを利用する場合、売却後も同じ家に住み続けることを前提としているため、当然ながら売却は住みながらおこなうことになります。
リースバックでは、不動産を売却した後に同じ家で賃貸借契約を結ぶことが特徴です。
資産の一部であるマイホームを手放すことになりますが、売却中だけでなく売却後も引っ越しが不要になります。

方法③リバースモーゲージ

リバースモーゲージとは、マイホームを担保にして売却代金相当のお金を借り、契約者が死亡したタイミングで不動産を売却し借りたお金を返すものです。
リバースモーゲージはお金を借りる段階では不動産の所有権を手放すことがなく、住みながら不動産をお金に換えられます。
リバースモーゲージが一般的なローン商品と違うのは、契約者が存命中は原則として利息のみの返済だけをおこなう点にあります。
元気なうちはマイホームとまとまった資金を必要としているシニア層が、リバースモーゲージの主な利用者です。
子どもに資産として不動産を残す必要がない方や、まとまった老後資金を必要としている方であれば、リバースモーゲージでの不動産売却を考えてみましょう。

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住みながら不動産を売却するメリット・デメリット

住みながら不動産を売却する方法には、売り先行の住み替え・リースバック・リバースモーゲージがあります。
それぞれの内容とともに、メリット・デメリットもチェックしてみましょう。

売り先行での住み替え

住みながら売り先行で売却するメリットは、新居の購入に使う住み替え費用を確保できることです。
旧居の売却代金を新居の購入に使えるため、新居のために無理をして住宅ローンを組む必要がありません。
住み替えでは、場合によって旧居と新居で2本の住宅ローンを抱えることがありますが、売り先行であれば極力負担を減らせます。
また、住宅ローンの完済前でも売却を進められることが、住みながら売り先行で売却するメリットです。
住みながら旧居の売却を済ませられれば、売却代金で残りの住宅ローンを一括返済できます。
一方で、住みながら売り先行で売却するデメリットとなるのが、内覧で好印象を与えにくいことです。
住みながら内覧で買い手候補の見学をおこなうため、生活感が漂い魅力的な物件と思ってもらえないことがあります。
場合によってはなかなか売買契約に結び付かず、売却活動が長引くことがあるでしょう。

リースバック

住みながらリースバックでマイホームを売却するメリットは、売却の手続きが早く完了することです。
リースバックは一般的な住み替えとは違い、売却相手が不動産会社になります。
そのため、広く一般から買主を探す手間が省け、条件などで合意できればすぐにマイホームを現金化できます。
また、不動産の所有者から賃貸物件の入居者へと変化することにより、固定資産税を支払う義務がなくなることもメリットです。
ただし、リースバックの売却代金は、相場の7～8割程度の安値になることはデメリットです。
リースバックで高く買い取ってもらったとしても、利回りの関係から毎月の家賃が高くなります。

リバースモーゲージ

リバースモーゲージで住みながらマイホームを売却するメリットは、契約者の存命中は出費を極力減らせることです。
リースバックだと賃貸物件の家賃を支払わなければなりませんが、リバースモーゲージであれば融資の利息分だけが毎月の出費になります。
ただし、契約者が死亡したらマイホームを売却するため、子どもなどに相続させる資産として不動産を残せないことはデメリットです。
さらに、リバースモーゲージで融資を受けたお金については、老後の生活のためなど用途に一定の制限があることもデメリットといえます。

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住みながら不動産を売却する場合の注意点

住みながら不動産を売却するメリットとデメリットをチェックしたら、注意点についても目をとおしておきましょう。

内覧対応を徹底する

住みながら不動産を売却する場合、売れやすさを左右するのは内覧の対応です。
まず、住みながら売却するうえで避けてとおれない生活感の問題は、掃除と整頓で解決しましょう。
室内には無駄なものを置かないようにするだけでなく、屋外の庭やマンションの共用施設も内覧前にチェックするポイントです。
また、より多くの買い手候補に内覧をおこなってもらえるように、土日はスケジュールをあけることが注意点です。
買い手候補の多くは休日である土日に集中して内覧を希望することが多く、これを逃すと不動産が売れ残るリスクがあります。
さらに、内覧の最中の対応についても、家族で話し合うことが注意点です。
内覧の最初にあいさつを交わした後は、原則として自由に見てもらうことが大切です。
内覧に訪れた方から質問を受けた場合には、的確に答えるとともに、住んでいるからこそわかる情報を提供すると良いでしょう。

新居探しを進める

売り先行で住み替えをおこなうとしても、売却活動とあわせて新居探しを進めておくことが注意点です。
売却が完了してから新居を探し始めた場合、新居へ引っ越すまでは仮住まいが必要になります。
仮住まいとして賃貸物件を借りるのが一般的ですが、新居探しが遅れるとそれだけ家賃の負担が増えることになります。
もちろん、旧居から仮住まいへの引っ越しと、仮住まいから新居への引っ越しにそれぞれ費用と手間がかかることも注意点です。
こうした費用と手間を省くには、売り先行の住み替えでも、早めに新居探しを進めると良いでしょう。
仮住まいにかかる家賃の負担を減らしたいならば、旧居の売買契約締結から引き渡しまでの間に、新居への引っ越しを済ませることが理想的です。
住み替えの旧居売却では、売買契約締結から引き渡しまでの期間が3～6か月ほどとなります。
この期間に新居探しから引っ越しまでを済ませるのは困難ですので、売却活動開始とともに新居探しに着手しましょう。
このほかに、春と秋は引っ越しが増えるシーズンですので、引っ越し代を節約するにはこうしたシーズンを避けることが注意点となります。
引っ越しが集中するシーズンは引っ越し代金が高くなるため、可能な限り引っ越すタイミングを調整することが大切です。

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まとめ

住みながら不動産を売却する方法には、売り先行での住み替えのほか、リースバック・リバースモーゲージがあります。
住みながら売却活動をおこなう場合、住み替え費用を確保しやすいことがメリットですが、内覧で生活感が漂いやすいことはデメリットです。
内覧対応を徹底することや早めに新居探しを進めることなど、注意点もチェックしてみてください。