不動産売却を考えているなら、法改正に注意が必要です。
とくに売主の責任が大きくなりやすい法改正がおこなわれました。
不適合責任とは何なのか、注意点があるのかご紹介します。
契約を交わす前に仕組みを理解しておきましょう。
不動産売却時の契約不適合責任とは
不動産売却契約不適合責任とは、2017年民法改正で新たに登場した概念です。
今までは瑕疵担保責任が該当していましたが、2020年4月1日からなくなり、契約不適合責任に変わりました。
新しい概念は、たんに名前が変わっただけではありません。
そもそも瑕疵とは、物件に隠れていた問題のことです。
不動産売却ですべての欠陥、キズに関して対応することはできないため、一般的に雨漏りや給排水管など対象を一部に限定していました。
一方で、不動産売却の際の契約不適合責任は、契約の内容が問われます。
まだ導入されたばかりのため不明な点が多くありますが、契約書に付随する書類に明確な対応範囲の記載が必要になってくるでしょう。
あくまでも任意規定のため、買主と売主が合意すれば成立します。
最終的には、双方での話し合いのうえ決める形となるでしょう。
とくに注意したいのは売主側の責任が重くなりやすい点です。
責任問題を大きくしない対策としては、契約書に責任を負わない部分を明記することが重要です。
不動産売却における契約不適合責任の注意点
不動産売却における契約不適合責任の注意点は、改正に対応した不動産会社を選ぶことです。
スタッフ全員が教育を受けており、知識が豊富である不動産会社を選ぶようにしてください。
担当者の理解が不十分だと、買主から不当な請求を受けるかもしれません。
不安な場合は事前に確認しておくと安心です。
また、不動産売却における契約不適合責任では、通知期間の設定をしましょう。
民法では、買主が不適合を知ってから1年以内に通知すればよいとされています。
このままでは、買主が不適合を知った日が明確にされていない問題があります。
そのため、契約不適合責任では3か月程度の通知期間設定をするのが一般的です。
もし通知期間を設置しなければ、10年で時効になりますが、期間設定が安心でしょう。
また、住宅の設備は対象外とすると安心です。
とくに中古住宅では設備の不具合が発生することが多いためです。
契約書に明記して双方が合意すれば、責任を負う心配はありません。
ただし、売主が知っていて黙っていた不具合は対象外となるため注意してください。
心理的瑕疵や環境瑕疵は告知書で対応できます。
たとえば、事件、火災、事故、騒音・日照の問題などです。
まとめ
売買契約で不利になるのを防ぐため、法の改正内容を確認しておいてください。
法改正を十分理解している不動産会社に依頼すれば、安心して契約できるでしょう。
売主は注意点があることだけは理解しておきたいものです。
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