今回は不動産売却を検討している方への参考情報として、不動産売却時の「売却益」について解説します。
不動産売却における売却益とはどのようなものか、まずその概要を解説したうえで、売却益の計算方法や、節税方法、売却損が出た時に利用できる特例などをご紹介していきます。
不動産売却における売却益とはいったいどんなものなのか？
不動産売却における売却益とは、簡単にいえば「不動産を売却した結果、得られた利益」をしめす言葉です。
単に「不動産売却をして売却代金が手に入った」というのを売却益とは呼びません。
なぜなら、不動産購入時に大金を支払っているため、それを考慮する必要があるためです。
たとえば購入時の価格よりも売却代金がはるかに安かった場合、たとえ売却代金を得られたとしても、利益＝売却益が出たとはいえないわけです。
逆に、計算してみた結果、売却益があった場合は、その売却益に対して譲渡所得税という税金が課せられるので、確定申告をする必要があります。
不動産売却における売却益の計算はどうすればいいのか？
不動産売却において売却益（課税譲渡所得）がどれだけあるのか、その計算は、不動産の売却価格から、取得費（購入価格や購入時の諸費用）および、売却時にかかった費用（譲渡費用）を差し引いておこないます。
計算式にすると「課税譲渡所得金額（売却益の金額）＝売却価格－（取得費＋譲渡費用）」という形です。
ただし、取得費からは建物の減価償却費分を差し引かなければなりません。
建物の減価償却費の計算式は「建物購入代金×0.9×償却率×経過年数」となります。
償却率は建物構造によって異なります。
そして、減価償却費も考慮したうえで売却益の計算をした結果、売却益が出た場合は譲渡所得税がかかることになるのですが、譲渡所得税は節税できる控除や特例がありますのでご説明します。
不動産売却で売却益が出たときの譲渡所得税を節税できる特例
不動産売却で売却益が出たときは譲渡所得税が課せられますが、節税できる控除や特例もあります。
もっとも多くの方が使えるであろう控除として挙げられるのは「居住用財産の3,000万円特別控除」です。
一定の条件を満たしたマイホーム売却の際の売却益が最大3,000万円まで控除されます。
他にも、一定の条件を満たしたマイホーム買い換えをすれば、課税が先送りできるという「特定の居住用財産の買換え特例」や、売却した年の1月1日時点で土地と建物両方の所有期間が10年を超えていれば税率が軽減できる「10年超の居住用財産を譲渡した場合の軽減税率の特例」も見逃せない特例です。
代表的な控除と特例を挙げましたが、他にもいくつか売却益を節税できる控除や特例があります。
ただし、控除や特例の併用はごく一部しかできません。
また、どんな控除や特例も確定申告をしなければ受けられませんので注意しましょう。
売却益ではなく売却損が出た場合はどうなるのかというと、売却損が出たマイホームの所有期間が5年超の場合は、売却損の金額をその年の他の所得と損益通算できる「繰越控除の特例」が利用できる可能性があります。
まとめ
今回は不動産売却における売却益とはどういうものかをご説明したうえで、その計算方法や、売却益にかかる税金の節税方法などを解説しました。
売却益が出たとしても控除や特例で「譲渡所得税実質ゼロ」や「大幅節税」ができる可能性はあります。
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