任意売却における抵当権消滅請求とは？代価弁済との違いを解説！
経済状況の悪化によってローンの支払いが厳しくなり、不動産の任意売却を検討される方は多いと思います。
しかし、任意売却を進める際は売値や引っ越し先だけでなく「抵当権消滅請求」についても留意する必要があることをご存じでしょうか。
今回は、抵当権消滅請求の概要と代価弁済との違い、請求する際のポイントについて解説します。
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抵当権消滅請求とはなにか？
抵当権消滅請求とは、抵当権の設定された不動産の第三取得者から、抵当権をなくすよう請求することです。
ここでいう第三取得者は、不動産の所有権を取得した方であり、不動産を購入した方や不動産を贈与された方などが挙げられます。
手続きは抵当権者全員に対して書類を送付しておこなわれます。
書類を受けとった金融機関（抵当権者）は2か月以内に請求に応じるか、競売を申し立てるかを選択しなければなりません。
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抵当権消滅請求と代価弁済との違いは？
不動産の所有権を取得した方を守るための制度には、抵当権消滅請求だけでなく代価弁済があります。
前述のとおり、不動産の所有権を売買や贈与によって取得した方が抵当権を消滅させるために抵当権消滅請求をおこなうことがあります。
一方、代価弁済とは、不動産の所有権や地上権を売買によって買い受けた方が、代価を支払うことで抵当権を消滅させる制度です。
ただし、ローンの債務者とその保証人は抵当権を消滅させるために代価弁済をおこなう必要はありません。
債務者はローンを完済した際、保証人は不動産の取得に際し代価を支払った際に、抵当権を消滅させる機会が訪れます。
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任意売却前に知っておきたい！抵当権消滅請求をするポイント！
債務者が抵当権消滅請求をおこなうには、まずローンを完済する必要があります。
つまり、ローンが完済されるまでは不動産の任意売却が許可されない状態です。
抵当権消滅請求は書類を提出する形でおこなわれますが、ときには円滑な回答を受けることが難しいこともあります。
そのため、任意売却を検討している場合は、競売で不動産が差し押さえられる前に、できるだけ早い時期で行動を起こすことが非常に重要です。
また、抵当権者は書類を受け取ってから2か月以内に回答しない場合はみなし承諾とされ、自動的に抵当権消滅請求を受け入れたものと見なされます。
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まとめ
抵当権消滅請求は抵当不動産を取得した方が抵当権をなくすよう請求できる制度です。
代価弁済は抵当不動産を買い受けた方が代価弁済したときに抵当権がなくなる制度です。
任意売却を検討しているならば、できるだけ早い時期に行動を起こしましょう。
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南プス不動産相談窓口COCOCARA メディア担当
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