住宅購入のオーバーローンとは?注意点やリスクについて解説!
マイホームを購入する際、金融機関で住宅ローンを組み融資を受けるのが一般的です。
しかし、「どれだけ借りてもリスクはないのか?」「住宅本体の価格以外に必要な費用は?」などさまざまな疑問から、マイホームの購入に踏み切れていない方も多いのではないでしょうか。
本記事では、オーバーローンとはどういった状態を指すのか、注意点やリスクについても解説していきます。
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住宅購入時のオーバーローンとは?
オーバーローンとは、物件の土地・建物を合わせた価格以上の金額でローンを組んだ状態を指します。
かつて、金融機関は一定金額の頭金を用意しなければ、融資をしてくれませんでした。
ところが最近では、物件金額のほとんどを融資してくれるだけでなく、購入にかかる諸経費まで含めて貸してくれるようになったのです。
マイホーム購入時の諸経費
マイホームを買う際の諸経費としては、印紙税や登録免許税などの税金、司法書士や金融機関に支払う手数料、火災保険料などが挙げられます。
一般的に、不動産物件の購入時にかかる諸経費は物件価格の3〜10%程度といわれています。
5000万円の物件には、150〜500万円程度の諸経費がかかる計算です。
また、中古物件では不動産会社に支払う仲介手数料がかかるため、新築物件より諸経費が高くなりがちです。
たとえば、5000万円の中古マンションを買うためには171.6万円の仲介手数料がかかります。
検討している物件価格をベースに事前に大まかな計算をして、どの程度の費用がかかるのかを把握しておくと良いでしょう。
また、金融機関によっては引っ越し費用や修繕積立金、家具購入費までも諸経費として含められる場合があります。
対象となる費用の項目に差がありますので、利用する金融機関を決定する前に確認しておくのがおすすめです。
フルローンとの違い
オーバーローンとよく似た言葉に「フルローン」があります。
フルローンとは、物件価格と同じ金額分のローンを組んだ状態を指します。
たとえば5000万円の物件購入の場合、フルローンでは頭金なしで5000万円を金融機関から借り入れ、諸経費を自己資金で用意します。
オーバーローンとの違いは、諸経費を自己資金で用意するかどうかです。
オーバーローンのメリット
オーバーローンのメリットは、自己資金の用意がほとんどなくても物件購入に踏み切れる点にあります。
マンションや一戸建てなど、気に入った不動産との出会いはそうあるものではありません。
とくに、人気エリアの物件や好条件の物件はすぐに売れてしまいます。
自分の欲しい物件が見つかった際に、頭金などの自己資金がたまるのを待たず、すぐ手続きに進めるのがオーバーローンの大きなメリットです。
また、物件を買った後に自己資金を残せる点もメリットの一つです。
中古物件でハウスクリーニングやリフォームが必要な場合は、引き渡し完了後に自己資金で対応します。
それ以外に子どもの養育費や、けがや病気などの急な出費に備えて手元に自己資金を残しておけるので、余裕をもって新生活がスタートできるでしょう。
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オーバーローンになってしまった際の注意点は?
オーバーローンで融資を受けると、諸経費を用意する必要なく物件購入に踏み切れる、自己資金に余裕をもって新生活を迎えられるなどのメリットを享受できます。
しかし、利用時には注意しておくべき点もあるのです。
諸費用分の金利が高い場合がある
金融機関によっては、住宅ローンの中で諸経費分の費用を融資してくれる場合と、住宅ローンとは別に「諸費用ローン」や「フリーローン」などの名称で設定する場合があります。
別に設定する場合、住宅ローンよりも高い金利で融資を受けるケースがほとんどです。
また、住宅金融支援機構が提供するフラット35では、借入額が物件価格の9割を超えると金利が高くなります。
金利が高くなれば、月々のローン返済額が増え返済が困難になる可能性もありますので、借りる際の条件はよく確認しましょう。
審査が厳しい
頭金を用意する場合と比較して、審査が厳しいのも注意点の一つです。
金融機関としては、物件価格以上の借り入れは返済時のリスクが高いと判断する場合が多く、その分頭金を用意した場合よりも厳しく審査をするためです。
なお、住宅ローンの審査項目は年齢や健康状態、収入や勤続年数など複数の要素があります。
審査に通らなかった場合を考慮し、複数の金融機関を比較検討しておきましょう。
物件を売却してもローン残高が残る可能性
オーバーローンでは、住宅を売却してもローン残高が残る点に注意が必要です。
オーバーローンの状態は、不動産の購入代金+諸費用の融資を受けています。
そのため、なんらかの事情があり物件を売却したとしても諸経費の分はローンが清算できず、結局は自己資金で返済しなければならないのです。
収入の減少や失業は、誰にでも予期せずに起こります。
ローンを組む際は関係ないと思わずに、万が一の事態も想定しておきましょう。
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住宅購入後のオーバーローンで起こるリスクは?
購入時は適正にローンを組んでいた場合でも、払い続けているうちに不動産価値が下がったため、ローン残高が大きくなってしまいオーバーローンとなるケースもあります。
とくに、返済期間を長めに設定している場合、土地の価格に対して建物の価格が高い物件を購入した場合などに起こりやすいです。
売却できないリスク
オーバーローン状態の住宅は、売却自体が難しくなります。
資産状況によっては、金融機関から売却を認めてもらえない可能性があるためです。
月々の返済が難しい、転勤や家族の都合などで家を手放す必要がある、そういった場合には自宅の売却を検討するでしょう。
通常であれば、ローンの担保となっている不動産を売却し、売却金額でローンを清算します。
しかし、ローン残高が住宅の価値を上回るオーバーローン状態では、住宅の売却価格で返済できなかった分は自己資金で返済しなくてはいけません。
自己資金が用意できず一括返済できない場合には、金融機関が抵当権を解除してくれないため、市場での売却ができないのです。
任意売却や競売など他の方法を利用すれば手放せますが、一般的な市場で売却するより価格が安くなるなど、不利になる場合も少なくありません。
離婚時の財産分与の対象にならないリスク
オーバーローン状態の住宅は、財産分与の対象になりません。
通常、住宅も夫婦で築いた共有財産の一つで、離婚時には財産分与の対象になります。
しかし、オーバーローンになっている住宅は不動産の価値よりもローン残高のほうが大きいため負債として扱われ、財産として分ける対象にはならないのです。
さらに先述したように売却が難しいため、任意売却などで手放して不足金額を支払うか、住み続けてローンの返済を継続しなければなりません。
「夫婦のうちどちらが持ち家を所有するか」「ローンの支払いはどちらが担うのか」などの問題を、新たに取り決める必要が出てきます。
オーバーローンになってしまった場合には、まずファイナンシャルプランナーや自治体の相談窓口などを活用して、返済計画や繰り上げ返済の検討、必要に応じた借り換えなどの対策を講じることが大切です。
月々の収支をあらためて見直すことで、家計管理を徹底し返済の負担を軽減できる可能性があります。
また、将来的なライフステージの変化に伴う収入や支出の増減を見据え、柔軟に資金計画を立てておくことも重要です。
たとえば、結婚や子育て、転職などのライフイベントによって負担が増減する場合でも、あらかじめ余裕を持って返済プランを組んでおけばリスクを低減できるでしょう。
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まとめ
オーバーローンは住宅購入の後押しになる借り方ですが、金利が高くなったり審査が厳しくなったりする可能性もあります。
また、ローンの返済中にオーバーローンに陥る可能性もあるため、定期的にローン残高と資産状況を把握しておくのがおすすめです。
手元の自己資金と月々の返済額をしっかりと把握し、無理のない範囲で住宅ローンを利用してマイホームを手に入れましょう。
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