住宅ローンの審査はどのような流れで進む？押さえたい基準と対策も解説！

マイホームの購入資金は住宅ローンで借りられますが、融資の前には審査があります。
審査の流れや見られる基準などを押さえていないと、借り入れに支障が出かねないため、注意が必要です。
そこで今回は、住宅ローンの審査の流れにくわえ、金融機関から見られる基準と主な対策も解説します。

住宅ローンの審査の流れ

住宅ローンの審査は、一定の流れでおこなわれます。
ほかのローンに比べてやや特殊なところがあるため、以下の流れはしっかり確認したいところです。

事前審査を受ける

住宅ローンの審査は、事前審査から始まります。
事前審査は、正式な申し込みの前におこなわれる簡易的な審査です。
この簡易的な審査を事前に受ける理由は、審査落ちによる影響や負担をできるだけ抑えるためです。
住宅ローンの正式な申し込みは、物件の売買契約を結んだあとにおこないます。
売買契約を結ぶまでに時間がかかるため、住宅ローンの本審査で落ちて物件の購入ができなくなる事態は避けたいものです。
もし本審査で落ちる場合、買主だけでなく、売主や売買を仲介した不動産会社も損害を被る可能性があります。
そのため、住宅ローンでは正式な申し込み前に事前審査を受け、融資の見込みをある程度確認することが基本的な流れとなっています。
事前審査の申し込みタイミングは、購入する物件を仮決めしたあとにする方が多いです。
結果が出るまでの目安期間は、約3～4日です。

本審査を受ける

事前審査を通過すると、融資の見込みがある程度立ち、物件の売買契約を結ぶことができるようになります。
売買契約を結ばなければ、住宅ローンへの正式な申し込みや本審査には進めないため、注意が必要です。
また、本審査で必要となる書類には、物件を購入した際の売買契約書や重要事項説明書などが含まれます。
売買契約時に渡された書類は、すぐに提示できるようにまとめておくと便利です。
本審査では、さまざまな情報が詳細に確認されるため、結果が出るまでに約1週間かかる傾向があります。
なお、事前審査を通過していても、本審査で落ちる可能性はあるため、融資の結果は本審査が終わるまで確定しません。
結果の通知を油断せずに待つことが重要です。
本審査を通過したあとは、金融機関との間で住宅ローン契約を結ぶ流れとなります。
しかし、融資はすぐに実行されるわけではなく、物件の引き渡しと同時に実行される点に注意が必要です。

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住宅ローンの審査で見られる基準

住宅ローンの審査には、いくつかの基準があります。
通過の見込みに関連するポイントなので、以下の基準は事前に確認しておくことをおすすめします。

年齢

主な審査基準の一つは、借入希望者の年齢です。
申し込み時点での年齢だけでなく、完済時点での年齢も確認されます。
申し込み時点では、若いほど有利に見えるかもしれませんが、20代では不利になることがあります。
年齢が若いと、収入が不安定だと見なされ、返済に対する不安が強くなることがあるからです。
住宅ローンに適した年齢は、最低でも30代からとされる傾向があります。
20代での申し込みが一律に不可とはされませんが、収入が不安視される可能性には注意が必要です。
完済時点での年齢については、一般的に80歳未満が基準とされています。
80歳までに完済できない計画では、年齢を理由に融資を断られるリスクがあります。

返済負担率

返済負担率とは、年間の返済額が年収に占める割合です。
この割合が高いほど、年収の多くが返済に消えることを意味します。
住宅ローンの審査で許容される一般的な基準は、20～25％とされています。
年収400万円で返済負担率が20％の場合、年間返済額は80万円です。
同じ年収で返済負担率を25％にすると、年間返済額は100万円となります。
返済負担率が20～25％の範囲内であれば、審査通過の可能性が高くなるでしょう。
なお、返済負担率は、現在利用している他のローンの年間返済額も含めて計算されます。
他のローンを利用している場合は、現在の年間返済額も忘れずに含めましょう。

健康状態

住宅ローンの審査基準の一つには、借入希望者の健康状態が挙げられます。
ほとんどの金融機関では、住宅ローンの利用に際して団体信用生命保険への加入が必要です。
健康状態に問題がある場合、団体信用生命保険への加入ができず、住宅ローンの利用が不可能になることがあります。
健康状態が問題となる場合としては、持病があったり、生活習慣病のリスクが高かったりするケースが考えられるでしょう。
ただし、どのような疾患や健康状態がNGとされるかは、金融機関によって異なります。
そのため、健康状態の基準については、利用する金融機関で個別に確認することが重要です。

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住宅ローンの審査を通過するための対策

住宅ローンの審査は、いくつかの対策により、通過の可能性を上げられます。
審査をうまく通過するための主な対策は、以下のとおりです。

滞納歴に注意する

住宅ローンの審査では、信用情報が確認されます。
信用情報とは、クレジットカードやローンなどの利用歴を指します。
信用情報に滞納歴があると、審査結果に影響を与える可能性があるでしょう。
そのため、信用情報を記録している会社に開示を申請し、滞納歴の有無を事前に確認しておくと安心です。
また、住宅ローンの利用手続き中に新たな滞納歴を作らないことも重要です。
クレジットカードやキャッシングなど、直近の利用歴も過去の信用情報とともに、住宅ローンの審査で確認されることがあります。
新たに借り入れをする際には、返済が遅れないよう十分に注意しましょう。
過去の信用情報に問題がなくても、直近で滞納歴が生じると、住宅ローンの利用が難しくなる可能性があります。

団体信用生命保険が不要なものを探す

健康状態に問題がある場合の対策として、団体信用生命保険への加入が不要な住宅ローンを選ぶ方法があります。
一般的に住宅ローンでは、団体信用生命保険への加入が求められますが、融資の要件は金融機関やローン商品によって異なります。
たちえば、フラット35では、団体信用生命保険への加入が義務付けられていないため、健康状態に問題がある場合でも審査を通過できる可能性が高くなるでしょう。
このようなローン商品を選ぶことで、健康状態が審査に与える影響を避けることができます。

利用中の借り入れを減らす

返済負担率が高すぎる場合の主な対策は、利用中の借り入れを減らすことです。
別のローンやクレジットカードで借り入れをしていると、返済負担率が上がりやすく、住宅ローンの審査が通りにくくなります。
そのため、利用中の借り入れを減らすことで、住宅ローンの返済計画が変わらなくても返済負担率を下げることができます。
住宅ローンの審査を優先したい場合は、事前にできるだけ他のローンを返済し、返済負担率を改善しておくことが大切です。

返済計画を見直す

住宅ローンの審査対策の一つとして、返済計画の見直しが挙げられます。
現在の返済計画に少し無理があると、滞納への不安から融資を断られるリスクがあります。
例えば、長期の返済が一般的な住宅ローンですが、定年退職までに完済できない計画は好ましくありません。
遅くとも定年退職までに完済できる計画で申し込むことで、審査に通過しやすくなります。
また、希望の借入額が高すぎる場合は、購入する物件を変更して費用の総額を抑えることを検討するのも良い方法です。

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まとめ

住宅ローンの審査の流れは、購入する物件を決めたあとに事前審査を受け、次に売買契約の締結後に本審査へと申し込むのが一般的です。
審査基準には、申し込み時点と完済時点での年齢、返済負担率、借入希望者の健康状態などがあります。
審査対策としては、滞納歴に注意する、団体信用生命保険が不要なものを探す、利用中の借り入れを減らす、返済計画を見直すなどが有効です。